見せかけの利回りは、要注意!!

表面利回りと実質利回りの違いを理解しよう

利回りについて

見せかけの利回りにだまされると失敗のリスク大

様々な資産運用を比較する場合のモノサシになるのが利回り。不動産投資の場合は、「騙し」が入りやすいので要注意。見せかけの利回りにだまされないためのポイントを紹介します。
資産運用をする場合、預金、株式投資、国債の購入などの中からどれを選ぼうかと迷うことでしょう。その時に運用方法を比べるモノサシになるのが利回り。年間で何%、資産が増えることになるのか、その数字によって運用方法を考える人もいるのではないでしょうか。不動産投資の場合、利回りは4〜10%が妥当な線だと言われています。しかし、ほかの資産運用方法と比べて、不動産投資の利回りには「騙し」が入りやすいのです。注意を払わなくてはいけないポイントを解説します。

利回りとは?

利回りとは、資産運用に投じた金額に対して、どれだけの収入を得られたのか、その割合を示す数字です。分かりやすい例を挙げて考えてみましょう。1億円のマンションを購入して、年間で1000万円の収入が得られるのなら、その利回りは1000万円÷1億円=10%ということで、「利回り=10%」になります。

表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資で重要なのは、表面利回りではなく実質利回りを重視することです。表面利回りとは先ほどの例に挙げたような利回りの計算方法。実質利回りとは、家賃収入からさらに不動産購入時の費用、不動産運営時の管理費や修繕費、固定資産税などの税金、ローンの支払利息などの諸経費を引き、さらに将来的な物件売却時の売却益まで考慮して算出する利回りになります。ですから、表面利回りよりは利回りが悪くなることも起こり得ます。実質利回りがどうなるか、実際に運営を初めてみないと分からないところがありますが、見かけの表面利回りに騙されないことが大切なのです。

高利回り物件の危険は?

利回りの計算方法をもう一度、考えてみましょう。「毎年の収入÷投資額=利回り」となりますので、利回りを高くするためには投資額の数字は変えづらいので、毎年の収入を増やすしかなくなるわけです。
不動産投資で毎年の収入を増やすにはどうすればいいのか。答えは簡単で家賃を引き上げればいいのです。8万円が妥当な家賃だったとしても、10万円に引き上げてやれば、見かけ上の利回りは上がりますよね。けれど、借り手が付かない料金設定だった場合、近いうちに破たんすることは目に見えていますから、安易に信じるのは危険なのです。
見せかけ上の利回りが良い物件ばかりを揃えた業者を安易には信じないこと。リスクもはっきりと語ってくれる信頼できる不動産会社を探すようにしましょう。

10%以上の高利回りの地方の不動産投資のメリットやリスク

メリット リスク
ローリスクで高利回り 実際に得られる利回りと乖離することも
エリア人気化で利回りUPも 長期的に利回りが減少する恐れがある
メリット詳細

10%以上の高利回りの物件だった場合、当初の想定通りに家賃収入を得られるのなら、リスクを抑えながらも高収入を定期的に得られるようになります。また長野にリニアモーターカーが通るという話もありますが、そうしたインフラの整備により特定のエリアの地価が向上し、人気エリアになる可能性があります。そうなった場合、家賃収入が上昇し、さらなる高収入が実現できるかもしれません。地方で不動産投資するのにはそんなメリットもあります。

リスクの詳細

高利回りの不動産物件に投資するリスクは、前述の通り、計画通りに行かないケースがあるところです。意味もなく高利回りの物件には注意する必要があるでしょう。また、メリットではエリア人気化という話を挙げましたが、地方の物件では特に過疎化が進んで地価は下がることの方が多いはず。長期的には利回りが下がる恐れの方が高いのです。

管理人おすすめポイント

利回りを考える場合、実質利回りを調べようとしても複雑になって厄介な問題になってしまうことが多々あります。ですから、管理費や修繕費等、できるだけ不動産会社側が負担してくれる相手を選んで、サブリースで任せてしまった方が分かりやすいのではないでしょうか。また、単に家賃収入だけに注目をするのではなく、不動産を所有することによって得られる減税の効果まで考えることも重要です。実は不動産投資を賢く行えば、年間で30〜60万円程度の節税を実現することも可能。収支が±ゼロでも、節税効果だけでも十分な効果を得られたりもするので、そうした側面にも目を向けるようにしましょう。

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