不動産投資のリスクを抑えてくれる家賃保証とは?

賢い選択の家賃保証システム

家賃保証について

不動産投資のリスクを最小限に抑えてくれる家賃保証

不動産投資での一番の不安は、借主が見つからない期間や借主が家賃を滞納する等の家賃問題。そのリスクをゼロに近づけてくれる家賃保証システムの詳細を紹介します。
不動産投資のハードルを高くしてしまっているのは、不動産購入後の運営の手間とリスクです。具体的には、部屋の借主が引っ越してしまい、新しい借主が見つからない場合、空室の期間が発生してしまいます。また、借主が家賃を支払わない場合など、滞納されるリスクもあるわけです。そうしたリスクを考えると不動産投資に及び腰になってしまう人がいるかもしれません。ですが心配無用。そうしたリスクをゼロに近づけてくれる家賃保証というシステムがあるのです。

家賃保証とは?

家賃保証とは、元々は連帯保証人を用意できない借主のために、連帯保証人を務めてくれる会社を用意する制度を指す時に使われていました。それが、貸主側のリスクを抑えたり、滞納金の回収の手間などを減らしたりするために、間に家賃保証会社を立てるケースが増えてきました。貸主側には手間を減らしつつ、安定して収入を得られるようになるメリットがあります。

家賃保証の仕組み

仕組みは下記のような流れでとてもシンプルです。

  • 1.入居者様の家賃支払いが遅れると、オーナー様が保証会社に請求
  • 2.お客様の代わりに保証会社がオーナー様に家賃を支払います(立て替え)
  • 3.保証会社が入居者様に対して遅れた原因をカウンセリング(話し合い)
  • 4.入居者様が保証会社に遅れた家賃を支払います

また、家賃保証システムを利用することは、入居者様とのさまざまなトラブルを回避するためにも必要だと思います。例えば、入居者様がケガや病気になったり、突然会社が倒産して収入が得られなくなったりなど、これは誰にでも潜んでいるリスクだと言えます。お互いの信頼関係を築くためにも家賃保証はプラスに働くと思いますのでおすすめです。

家賃保証の相場は?

家賃保証を利用する際は、契約時に必要な『初回保証委託料』と、更新期に必要な『保証委託契約更新料』、この2つの保証料を支払わなければならないのです(保証料は契約する会社ごとに異なります)。

<平均相場>

  • 『初回保証委託料』 → 月額賃料総額の0.5ヶ月分程度
  • 『保証委託契約更新料』 → 1年ごとの更新で月額賃料の0.3ヶ月分(もしくは定額)

※あくまで相場として受け止めてください。

当たり前ですが、保証会社やプラン・サービスによって金額に差が出てきますので、何社か比較して検討してみてください。

家賃保証のメリット

家賃保証を利用するメリットは、ここまでに触れてきたように、不動産運営のリスクを大幅に減らせるところです。不動産投資で収入を得ようとする際には、空室や家賃滞納といったリスクが付きもの。初心者ではなかなか手出ししにくい不動産投資を身近なモノにしてくれるのが、この家賃保証のシステムだと言えるでしょう。
実際のところ、物件にもよるのですが、借主が退去してから次の借主との契約がまとまるまで1.5カ月程度の期間はかかります。引越しは2年に1回程度あると考えると、6%程度は収入を得られない期間が生まれてしまうのです。この期間は、物件が古くなるにつれて長くなるもの。滞納のリスクも考えると、家賃保証は非常にありがたいシステムだと言えるでしょう。

家賃保証のメリット、リスク

メリット リスク
安定的に収入を得られる すべて自分でやる場合と比べて取り分が減る
滞納時のトラブル対応を任せられる 契約によっては、途中で保証額が変更になることがある
クリーニング費用まで負担してもらえるケースも 保証会社が倒産した場合、持ち逃げなどのリスクがある
メリット詳細

家賃保証のメリットは、繰り返しになりますが、空室時にも安定的に収入を得られる点、あとは家賃滞納時のトラブル対応も任せられるところになってくるでしょう。また場合によっては借主が退去した時のクリーニング費用を含める形で家賃保証を請け負ってくれる会社もあります。クリーニング費用は積もり積もるとかなりの額になってきますので、そうした付加サービスの部分も含めて依頼する不動産会社を選びたいものです。

リスクの詳細

家賃保証の制度を利用することのリスクは、自分の取り分が減ることでしょう。家賃保証会社側に一定の手数料を支払う必要があるため、どうしても保証会社がリスクを取り業務を代行してくれている分、収入が減って当然です。けれど、手間や空室・滞納のリスクのことを考えれば、十分に許容できる範囲内の減収と言えるのではないでしょうか。
ただし、物件の状況や、契約によっては期間が短かったり満足な保証金額にならず契約に至らないなどのリスクがあります。

管理人おすすめポイント

家賃保証のメリットをいろいろと挙げてきましたが、ただ手間を減らすだけなら管理会社を決めてそこに依頼する、というやり方も選択肢として挙がってきます。その場合も家賃の何%かを手数料として管理会社に支払うことになりますが、煩わしい業務などの手間はかかりません。
そう考えると、管理会社に業務代行を依頼するのが賢い選択のように思えるかもしれませんが、空室時や滞納時には収入が得られないという問題が残されています。そういった損失分まで考えると、最終的に賢い選択は家賃保証だった、というケースがほとんどなのです。

知っておきたい家賃保証の代表的なトラブル

最後に、オーナー様と保証会社による家賃保証の代表的なトラブルについてご紹介しておきます。もし家賃保証システムの利用を考えているのであれば、知識として知っておいた方が良いと思います。

  • ・免責期間によるトラブル
    家賃保証には大抵、免責期間が設けられています。新築物件であれば入居者が決まるまで時間がかかるため、1~2ヶ月の免責期間が設けられますが、不動産管理会社によっては入居者の退去時にも免責期間が設けられるケースがあるため注意が必要です。後になって「知らなかった」「気がつかなかった」というオーナー様の声はよく聞きますので、契約内容に関しては不動産管理会社に細部まで確認をとっておくべきです。
  • ・家賃の減額によるトラブル
    家賃保証の契約が結ばれると保証会社が空室のリスクを負うわけですが、不動産管理会社としては『空室が増える』『入居しない期間が長くなる』と、家賃の見直しを考えます(契約書には家賃減額することができる条項が書かれている場合がほとんど)。しかし家賃の減額はオーナー様にとって最大のリスク。事前に”家賃の最低保証額を設定”をするなど、不動産経営がうまくいくように対策をしておく必要があります。

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